Подписка Новости О компании Преимущества Наши партнеры Отзывы Контакты

Продажа квартир с ремонтом в Москве. «Авангард77»

+7 (495) 777-33-55

Новости и пресса компании "Авангард77"

Вернуться к списку статей

Индекс рынка недвижимости Restate.ru: элитное жилье первым выходит из кризиса

Владеть информацией - значит владеть миром. В случае с вопросами, касающимися изменения цен на недвижимость, о владении миром, конечно, речи не идет, однако грамотный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости позволит существенно расширить возможности каждого потенциального покупателя/продавца недвижимости.

На страницах интернет-ресурса Restate.ru можно найти порядка 200 000 активных объектов недвижимости, которые предлагаются к продаже или аренде в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области, Сочи. Формирование данных осуществляется благодаря добавленным пользователями ресурса вариантам (около 15 000 зарегистрированных активных пользователей добавили на сайт порядка 30 000 активных объектов недвижимости), а также благодаря сотрудничеству ресурса с межагентскими базами БД Навигатор, WinNer, с агентствами недвижимости МИЭЛЬ, МИАН, "Петербургская Недвижимость", "Экотон", "Гардарика", "Бекар" и так далее, откуда и осуществляется импорт данных.

Если сопоставить данные "Индекса предложений и цен на рынке недвижимости", представленных на Restate.ru, несложно уловить определенные тенденции, которые представляют собой ожидаемый ответ рынка недвижимости на общее состояние российской экономики. В частности, речь идет о продолжении падения средней цены продаж объектов недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке Санкт-Петербурга. В течение целого месяца после праздников продолжались гадания о дате, после которой можно было бы говорить, что рынок погрузился на самое "дно" кризиса, однако никто на сегодняшний день так и не смог пока привести убедительные доводы по поводу того, что минимальная точка спада цен продаж осталась позади. Более того, анализ графиков показывает, что простор для падения цен все еще остается достаточно большим.

Впрочем, если вести речь о жилье на вторичном рынке, то в этом случае можно было бы еще поспорить с однозначными выводами. Так, на примере московского рынка недвижимости можно видеть, что цены в данном сегменте вполне могут оставаться стабильными (путь и достаточно низкими) продолжительный период. Заместитель директора риелторского агентства "Бекар" Николай Лавров говорит о том, что на графиках можно наблюдать стабильное постоянное снижение цен на квартиры на вторичном рынке, в новостройках, на комнаты. При этом в последнее время это плавное снижение чуть замедлилось - на цифру около 0,5% в неделю.

По словам начальника отдела рекламы и маркетинга компании "НеваИнвестПроект", Романа Лескина, отрицательный тренд на практически все виды жилой недвижимости, как загородной, так и городской, который продолжается уже достаточно длительное время, вызван отсутствием благоприятной возможности у населения для покупки жилья без необходимости брать ипотеку, а также снижением реальных доходов у населения, общей экономической нестабильностью.

Роман Лескин отмечает, что на рынке сегодня действуют те, кто в свое время успел накопить реальные сбережения на покупку недвижимости, либо те, кто успел получить субсидии, получить положительное решение банка о выдаче ипотечного кредита до того, как начался финансовый кризис. Причем в наиболее выгодном положении сегодня находятся покупатели с реальными деньгами, которые, пользуясь падением цен на жилье, могут подобрать объект недвижимости, который будет отличаться большей привлекательностью по сравнению с жильем, на которое они могли рассчитывать до кризиса. Кроме этого, такие покупатели (с реальными деньгами) представляют для риелторов больший интерес по сравнению с "субсидчиками" и "ипотечниками", что позволяет добиваться снижения цен на жилье и при фактическом заключении сделки.

Несмотря на то, что ресурс обладателей реальных денег на современном рынке не так велик, можно найти немало оптимистов, которые считают, что именно текущий момент на рынке недвижимости и есть "дно". По словам руководителя Общественной Приемной ЭКОН, Леонида Медведева, несмотря на то, что графики достаточно явно показывают тенденцию к падению, вряд ли они упадут ниже уровня 70-75 тысяч рублей за один квадратный метр. Хотя Леонид Медведев и не исключает вероятность некоторых скачков вниз - когда определенные застройщики при возникновении необходимости в срочном получении денег начнут продавать недвижимость практически по себестоимости, а возможно и ниже, впрочем, это в любом случае не станет массовым явлением.

Николай Лавров, являющийся заместителем директора риелторского агентства "Бекар", говорит о том, что в последнее время, начиная с 27 января, на графиках можно видеть рост предложений на вторичном рынке. Немало объектов недвижимости в новогодние праздники снималось с продажи, чтобы сэкономить средства на рекламе, тем более, что сохранялись определенные ожидания в плане изменений на рынке недвижимости после новогодних каникул. А вот в элитном сегменте рынка недвижимости, в отличие от вторичного рынка, количество предложений на продажу, наоборот, падает. Это связано с тем, что стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте снизилась, и продавцы элитной недвижимости начали снимать квартиры с продажи. Первичный рынок также страдает - количество предложений падает из-за сдвижения сроков сдачи объектов недвижимости, кроме этого, новых проектов строительства недвижимости на сегодняшний день практически нет.

И именно к сегменту элитного жилья на сегодняшний день привлечено внимание большинства игроков на рынке. Сегодня элитная недвижимость быстро поднимается в цене, хотя еще несколько месяцев назад элитному сегменту недвижимости пророчили длительную стагнацию и полное равнодушие со стороны обеих сторон сделки. Причем выглядели такие прогнозы вполне логично: в ноябре 2008 года элитный рынок существенно "просел", и быстро изменился сам характер спроса в данном сегменте: одновременно со снижением покупательской способности потенциальных потребителей существенно выросли запросы. Впрочем, сейчас можно наблюдать стремительный послепраздничный рост. Даже если учитывать, что фактические сделки осуществляются с существенными скидками, рост все равно значительно выше общих ожиданий.

По словам Павла Пикалева, руководителя Penny Lane Saint Petersburg, в последнее время в сегменте элитного жилья наблюдается стремительный рост покупательской активности, рост средней цены продажи, а это, в свою очередь, приводит к увеличению объемов и количества сделок. Отчасти текущую ситуацию можно связать с наметившейся стабилизацией на рынке недвижимости, но в качестве основной причины все же можно назвать окончание зимнего периода, который с точки зрения бизнеса всегда является малоактивным. Принимая во внимание опыт сделок последних месяцев, можно согласиться с большинством современных аналитиков, которые говорят о том, что данная тенденция является характерной исключительно для высоколиквидных, высококачественных предложений, спрос на которые уже долгое время остается устойчивым.

С мнением Павла Пикалева согласна и Елена Шваб, которая является менеджером отдела жилой недвижимости в компании "Олимп 2000". По мнению Елены, рост цен на недвижимость на рынке элитного жилья связан, в первую очередь, с тем, что постоянно меняется курс валют: стоимость недвижимости на рынке элитного жилья, впрочем, как и на всех других российских рынка, фиксируется в рублях: в соответствии с законодательством РФ рекламировать объект в условных единицах продавец/посредник не имеет право. В это же время большинство продавцов хотя получить за свой объект деньги именно в валюте. Соответственно, все изменения курса валют на современном рынке приводят к тому, что цена объекта в рублевом эквиваленте постоянно увеличивается. Уже нельзя назвать редкостью такую ситуацию, когда покупатель, успевший присмотреть себе определенный объект недвижимости, в конце концов отказывается от покупки, так как продавец, который зафиксировал цену в валюте, никак не желает уступать.

Впрочем, можно назвать и несколько более глубоких причин роста элитного сегмента недвижимости. По словам Виктора Щелокова, председателя совета Директоров Центра Юридической Поддержки Землепользователей, в последнее время многие строительные компании сталкиваются с существенными финансовыми проблемами, более того, наверняка в ближайший год некоторые компании вынуждены будут объявить себя банкротами - в качестве примера можно привести понижение кредитного рейтинга компании "Миракс Групп" до предбанкротного уровня.

Сегодня первоначальные вложения в строительство нового элитного дома уже в разы превышают вложения в строительство зданий класса Бизнес или Эконом. Речь идет о гораздо лучше подготовленной инфраструктурной составляющей (прокладка оптоволоконного кабеля, получение большего числа электрических мощностей, проектирование подземного паркинга при учете современных норм, требований и так далее). Как правило, строительство элитного объекта начинается не на пустом месте, поэтому следует также провести расселение жильцов (владельцев зданий) в зоне застройки, также необходимо обеспечить снос старых зданий, а иногда требуется осуществить обязательную их реконструкцию, учитывая требования по охране памятников.

Можно говорить о том, что продажи квартир в элитных домах характеризуются меньшей стабильностью по сравнению с продажами квартир в зданиях эконом класса. Ипотека в этом случае будет не слишком эффективным инструментом.

Также стоит отметить, что кроме объективных факторов, способных повлиять на стоимость объекта (строительные материалы, качество, вид и объем подведенных коммуникаций, дизайнерские решения), речь можно вести также и о субъективных факторов - это соседи, отсутствие/наличие поблизости рынков, остановок общественного транспорта и так далее.

Учитывая совокупность все вышеперечисленных факторов, становится понятно, что строительство элитного дома сегодня является достаточно проблематичным процессом, особенно, если вспомнить о том, что сегодня банки почти перестали давать кредиты строительным компаниям. При этом спрос на элитные квартиры, хоть и минимальный, будет всегда. Именно поэтому сегодня элитная недвижимость, особенно, если речь идет о завершенных объектах, имеет меньшую тенденцию к уменьшению стоимости.

Также можно говорить о том, что укрепление позиций недвижимости класса Элит вполне логично еще и потому, что в России понятие "элитный" синонимично понятию "качественный". Критерии элитности до сих пор остаются несколько размытыми, однако в основе этого понятия все равно лежит качество, и именно этот факт в большей степени влияет на ликвидность недвижимости. Радует, что в наше противоречивое время покупатели в большинстве своем голосуют рублем за качество, обеспечивая таким образом поддержку самым ответственным игрокам рынка.

По мнению Виталия Виноградова, директора по продажам и маркетингу ООО "Лидер Групп", стоимость ликвидного жилья подросла в среднем на 5-7%, и, скорее всего, тенденция увеличения цен на недвижимость будет сохраняться также и в дальнейшем, так как с течением времени количество предложений подобного ликвидного жилья будет только уменьшаться. Если же говорить о квартирах, пользующихся меньшим спросом, то есть, о неликвидном жилье (квартиры с неудачной концепцией, инфраструктурой, планировочными решениями, местоположением), то цены на них, вероятно, будут снижены, максимум на десять процентов.

Учитывая эти варианты развития событий, можно сделать свой выбор: уже сегодня приобрести квартиру со всем удобствами либо завтра купить "неликвид". Вполне вероятно, что оживление на отечественном рынке жилья, вызванное желанием принимать участие в рассмотрении ликвидных квартир, преобразуется в многомесячный устойчивый тренд, и для многих станет своеобразным трамплином при выходе из кризиса.


Новая уникальная услуга "МИЭЛЬ-Брокеридж" – "вторичные" квартиры с ремонтом "под ключ"
25 ноября 2008
Значительно повысить спрос на вторичное жилье и внести новшество в эту сферу рынка смогла компания «МИЭЛЬ-Брокеридж». Теперь она предлагает полностью отремонтированное свободное вторичное жилье, оснащенное всем необходимым для комфортного проживания. В ассортименте компании около тридцати вторичных квартир с двумя, тремя и четырьмя комнатами, которые пригодны для жизни и выставлены в настоящий момент на продажу.
Четыре способа красиво жить, несмотря на кризис
28 марта 2009
Интерьер – не только внутреннее убранство помещения, как его определяет словарь Ожегова, но и зеркало человеческой души.
тел.: +7 (495) 777-33-55
Призер конкурса «Золотой сайт»