Подписка Новости О компании Преимущества Наши партнеры Отзывы Вакансии Контакты

Продажа квартир с ремонтом в Москве. «Авангард77»

+7 (495) 777-33-55

Новости и пресса компании "Авангард77"

Вернуться к списку новостей
13 октября 2011

Рай для посредников: узаконенная перепланировка в Москве стоит до 100 тыс. руб.

По подсчетам экспертов, каждая четвертая квартира в Москве в так называемом старом фонде имеет незаконную перепланировку, которая просто не позволит владельцу продать жилье. Перед продажей хозяину придется либо пройти сотню кабинетов и выстоять многочасовую очередь при сборе бумаг, либо обратиться к посредникам, которые самостоятельно оформят перепланировку. В последнем случае придется попрощаться с круглой суммой.

Перепланировка и ее последствия
Как утверждают специалисты, например Светлана Бирина, один из руководителей "НДВ-Недвижимости", чаще всего приходится сталкиваться со сносом стен между кухней и комнатой, объединением смежных комнат, ванной и санузла, расширением дверного проема и многими другими изменениями. Все это относится к перепланировке и должно быть оформлено по всем правилам еще перед ремонтом.

Как и во всей сфере строительства и ремонта, перед тем как проводить работы, проект нужно согласовать. Если планируется убирать целую стену или ее часть, необходимо внести изменения в проект квартиры, согласовав их в соответствующих инстанциях. Однако на деле это происходит крайне редко: хозяева сначала выполняют ремонт и на долгие годы забывают о внесении изменений в проект, а после обнаруживают, что продать квартиру просто нельзя. Приходится либо пытаться узаконить перепланировку, либо обращаться к посредникам, либо возвращать квартиру в прежнее состояние. Иногда, увы, последнее сделать просто невозможно.

Человек, который собрался делать перепланировку, должен учесть и тот факт, что далеко не все изменения можно согласовать до их внесения и узаконить после. В последнем случае речь идет, прежде всего, о двух мероприятиях:

  • снос капитальной стены (в этом случае вы не только никогда не сможете продать квартиру, но и получите административное наказание);
  • перемещение санузла или иной сантехники, использующейся в квартире.

Существует ли свободная планировка?
Такой термин, увы, неизвестен ни представителям закона, ни тем, кто разрабатывает строительные нормы и правила.

Как поясняет Мария Литинецкая, руководитель "МИЭЛЬ-Новостройки", свободной планировки просто не существует, даже если перед вами квартира-студия и в ней нет стен. Проект (а значит, и планировка) должен быть в любом случае, он согласуется с БТИ, где делают замеры и составляют паспорт. Оксана Дивеева, один из руководителей Blackwood, объясняет, что в таких квартирах планировка намечена в один кирпич. Для того чтобы сделать перепланировку (например, установить кирпичную перегородку), владельцу придется согласовывать проект и получать необходимые разрешения, то есть действовать по стандартной схеме.

Легким такой процесс не назовешь. Время, которое владелец квартиры потратит на согласование, зависит исключительно от сложности и объема внесенных или вносимых изменений. Серьезную перепланировку с переносом или сносом стен можно реализовать только в монолитных зданиях, проект которых включает в себя лишь расположение "мокрых зон" (санузлов, кухонь, ванных комнат) и несущих колонн. В этом случае можно согласовать проект и после внесения изменений: вы не рискуете снести несущую стену.

О причинах незаконных перепланировок
Далеко не всегда хозяева квартиры действуют исключительно по наитию и не знают, что любую перепланировку нужно оформлять официально в соответствии с действующими нормативами и законами, получать согласие в государственных инстанциях и вносить изменения в проект. Вполне вероятно, что большая часть владельцев, выполняющих такой серьезный ремонт, действуют незаконно, "забывая" о разрешениях и согласовании.

Затягивать с ремонтом никому не хочется, а сама процедура согласования занимает довольно много времени и отнимает немало сил. ЖЭК, БТИ, архитектурное бюро, межведомственная комиссия — это далеко не полный список тех инстанций, которые необходимо пройти, прежде чем начать ремонт. Придется собрать пакет документов для каждой из них, а затем отстоять очередь, выбрав свободное от работы время, поэтому на согласование перепланировки решаются очень немногие.

С точки зрения чиновников
Сами государственные структуры проблемы не видят. Чиновники и сотрудники инстанций и инспекций, конечно, знакомы с тем, насколько велико число квартир, где перепланировка не узаконена, и давно привыкли, что москвичи сначала делают ремонт и только потом пытаются его узаконить.

Как уверил журналистов один из представителей Мосжилинспекции, перепланировку так же несложно узаконить после ремонта, как и согласовать перед ним, если не были затронуты ни "мокрые зоны", ни несущие стены. Представитель добавляет: в отличие от согласования перед ремонтом, в некоторых случаях получение разрешений постфактум требует больше труда. В частности, далеко не все владельцы квартир знают, где находятся несущие стены, а где — простые перегородки. И если несущая стена все-таки была затронута в процессе перепланировки (например, при расширении дверного проема или обустройстве нового), придется получать техническое заключение. В нем должно быть указано, что переустройство не повредило здание, а это уже куда более долгий процесс.

Кроме того, как упомянули представители власти, согласование проекта перепланировки занимает не больше 20 дней и проводится абсолютно бесплатно. Владельцу квартиры достаточно прийти в инспекцию с документами на недвижимость, поэтажным планом здания, планом БТИ, проектом ремонта и переустройства.

Если речь идет о простой перепланировке, эскиз можно создать самостоятельно непосредственно на плане БТИ. Если планируется перепланировка, которая затрагивает несущие стены, придется обратиться в проектную организацию, имеющую допуски СРО. Она выполнит проект и составит техническое заключение.

Вовсе не обязательно, как сказали журналистам в инспекции, согласовывать перепланировку с пожарным надзором и другими подобными инстанциями. Их придется посетить в исключительных случаях, например, если вы задумаете установить дома сауну или построить камин с настоящим открытым огнем. Дело усложнится и для тех, кто живет в зданиях, отнесенных к памятникам культуры. В этом случае придется согласовать перепланировку с Департаментом культурного наследия столицы.

Узаконивание перепланировки: рай посредникам?
По словам представителей жилищной инспекции, все выглядит довольно просто. В реальности же, как говорят те, кто пытался продать жилье с перепланировкой и узаконить изменения, все гораздо сложнее. Для того чтобы прийти в инспекцию, необходимо собрать целый комплект документов, на каждый из которых придется потратить несколько часов, а то и дней. Москвичам, привыкшим экономить каждую минуту, такие временные затраты кажутся чрезмерными, что и привело к появлению целого направления бизнеса.

Посреднических компаний, формально занимающихся либо юридической практикой, либо работой с недвижимостью, а по сути представляющих собой теневой бизнес, появилось крайне много. Их сотрудники предлагают удобные условия своим клиентам, обещая выполнить всю работу буквально за один день. Естественно, эти услуги обходятся недешево. Так, простую перепланировку в среднем согласуют за 30-40 тысяч рублей, перепланировку с созданием проектов — за сумму в два раза больше, а если были затронуты несущие стены или передвинуты "мокрые зоны", вам придется потратить до 100 тысяч рублей.

В Мосжилинспекции, конечно, признают, что существование такого бизнеса является проблемой, однако подчеркивают, что популярность подобных специалистов обусловлена исключительно нежеланием владельца квартиры заниматься согласованием лично.

О наказаниях за незаконную перепланировку
Еще одна причина столь большого процента незаконных перепланировок в Москве — отсутствие серьезного административного наказания. Этим и объясняется та легкомысленность, с которой относятся к изменениям в квартирах владельцы. Во многих случаях их даже не волнует, что перепланировка грозит не только снижением срока эксплуатации дома, но и порчей имущества, гибелью людей.

Перепланировки, которые могут затрагивать несущие стены и в дальнейшем приводить к серьезным последствиям, — это многомиллионный ущерб не только самому хозяину, но и его соседям, а иногда и жертвы. Однако штраф за такие действия крайне низок. Незаконная перепланировка влечет за собой ответственность либо в форме предупреждения, либо в виде штрафа размером до 1500 рублей. Для жителя Москвы нет ничего проще, чем заплатить подобную сумму.

Если перепланировка в квартире затрагивает условия проживания других граждан в доме, на виновника могут наложить более высокий штраф — до 2500 рублей. Суммы штрафов вполне приемлемы для владельцев квартир, осуществляющих перепланировку. Остановить их таким наказанием просто невозможно: всегда легче заплатить сумму, сравнимую с дневным заработком, чем тратить несколько рабочих дней на согласование и получение необходимых документов. Пожалуй, только одно возможное последствие пугает таких нарушителей — судебный процесс.

В случае если на собственника уже наложен штраф и инспекция установила срок, в который квартира должна быть приведена в исходное состояние, в рамках судебного разбирательства может быть вынесено решение о продаже квартиры с выплатой ее владельцу суммы за вычетом затрат на исполнение решения. В этом случае прежний собственник, скорее всего, получит сумму, не соответствующую реальной рыночной стоимости его жилой площади, а новый владелец будет вынужден заниматься согласованием или переустройством, чтобы привести квартиру в исходный вид самостоятельно.

Когда узаконивают перепланировку?
Как говорят риелторы и сами владельцы квартир, москвичей, как правило, не пугает даже судебный процесс и последующая вынужденная перепродажа. В такую ситуацию попасть практически нереально: в многомиллионной Москве считаные процессы были завершены.

Лишь в одном случае собственники, изменившие планировку, начинают беспокоиться об узаконивании — при скорой продаже. Однако и это далеко не всегда действует. Раньше БТИ контролировало перепланировку и ее согласование, реально влияя на положение дел, сегодня оно занимается исключительно констатацией фактов. Даже без соответствующих документов, согласования и разрешений продать квартиру сегодня можно. Не узаконенная перепланировка дает право бывшему владельцу избавиться от любых проблем и добавляет сложностей новому хозяину. После продажи обязанность узаконить перепланировку или восстановить изначальный вид квартиры перекладывается на плечи нового собственника. Он должен это сделать в течение 6 месяцев со дня оформления права собственности на квартиру. Именно новый владелец квартиры несет ответственность за нарушение, которое было допущено прежним хозяином.

Частично это останавливает покупателей: подобные объекты пользуются не таким высоким спросом, как обычные квартиры, и продать жилье становится несколько сложнее. Впрочем, не только продать. Например, в банке квартиру с незаконной перепланировкой невозможно заложить для получения кредита. Ее просто не примут.

Даже сами риелторы советуют избегать квартир с незаконной перепланировкой и внимательно проверять документы на жилую площадь, где планировка не соответствует стандартной. В противном случае покупатель рискует оказаться в том положении, когда нарушение допустил прежний хозяин, а отвечать за это должен новый.

Таким образом, в узаконивании перепланировки, несмотря на все возможности, которые еще дает закон, заинтересованы прежде всего хозяева квартиры. Неудивительно, что владельцы, которые хотят как можно быстрее избавиться от старого жилья, не желают тратить время на самостоятельное согласование и обращаются к различным компаниям и специалистам. Такие организации требуют за свои услуги от 30 до 100 тысяч рублей. Человек, который в скором времени получит несколько миллионов рублей, вполне готов расстаться с подобной суммой ради экономии своего времени. Даже 100 тысяч могут оказаться всего лишь 2 % от тех денег, которые получит продавец (этот процент даже меньше комиссии риелторского агентства).

До тех пор пока процесс согласования не сделают максимально быстрым и простым для всех, в том числе для тех, кто ни разу не сталкивался с бюрократическими проволочками, в Москве останется теневой рынок услуг, связанных с согласованием квартир. Он существует исключительно с молчаливого согласия представителей власти, которые пытаются убедить всех в том, что узаконивание перепланировки — это быстро и просто.


Пока в Новой Москве полно места для любых проектов
31 августа 2011
По словам Председателя Совета директоров «МИЭЛЬ» Григория Куликова, территория Новой Москвы все еще имеет достаточно места для реализации различных проектов. В соответствии с официальными данными, под жилую недвижимость здесь выделено 12 млн кв. м. Причем в жилой фонд входит полный спектр категорий недвижимости: начиная от малоэтажных объектов и загородных домов и заканчивая городскими высотками.
Собянин обещал облегчить перепланировки в Москве. Сколько это теперь будет стоить?
13 октября 2011
В области квартирного переустройства в ближайшем будущем грядут существенные изменения. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин выступил с заявлением по поводу упрощения процедуры оформления перепланировок. Чиновники столицы получили распоряжение пересмотреть перечень работ, для которых необходимо согласование в соответствующих инстанциях. Предполагается, что из данного списка будет исключена треть работ, касающихся незначительных перепланировок.
тел.: +7 (495) 777-33-55
Призер конкурса «Золотой сайт»