Подписка Новости О компании Преимущества Наши партнеры Отзывы Вакансии Контакты

Продажа квартир с ремонтом в Москве. «Авангард77»

+7 (495) 777-33-55

Новости и пресса компании "Авангард77"

Вернуться к списку новостей
14 ноября 2011

Технологии рынка: Ломать и строить

Государственная жилищная инспекция Москвы выпустила официальный документ. Он содержит ряд стандартных планировок, разработанных для большего удобства москвичей. Это событие было освещено в "Ведомостях". Столичная газета подчеркнула: официальный документ, напечатанный на 139 страницах, включает поэтажные планы для всех типичных зданий Москвы до и после перепланировок (в том числе и со сносом несущей стены).

Сами же перепланировки больше не будут требовать такого количества бюрократических процедур, как раньше. Теперь число перепланировок, требующих согласования, сократилось в 2,5 раза: если раньше существовал 31 пункт, то сейчас остались в силе лишь 13. Как сказал на заседании правительства мэр Москвы Сергей Собянин, административная комиссия уделила вопросу согласования перепланировок отдельное внимание. Процедура будет системно пересмотрена. Узаконивать нужно лишь тот ремонт, который может представлять опасность для жильцов.

Согласно новому документу, согласованию больше не подлежат:

  • разборка стен, не являющихся несущими (за исключением разгружающих стен);
  • изменение расположения санитарно-технических приборов;
  • остекление (включая лоджии и балконы);
  • установка телевизионной антенны;
  • установка техники, повышающей потребление воды и электроэнергии;
  • монтаж газового/отопительного оборудования (в тех случаях, когда оно не требует использования дополнительных сетей) и т. п.

Все это — типичные случаи перепланировок: на них приходится 79 % всех самовольных работ. Теперь необходимость в их согласовании отпадает. Что же до решения организационных вопросов в этой сфере, то этим по поручению Сергея Собянина занялась Государственная жилищная инспекция Москвы.

Еще одно начинание правительства призвано упростить процесс переустройства культурных и исторических памятников. Раньше для этого требовалось согласовать действия с Департаментом культурного наследия Москвы, а значит, заказать высокооплачиваемую экспертизу. Теперь же такая необходимость будет возникать значительно реже. Множество жилых зданий столицы, признанных памятниками истории и культуры, уже перестали нуждаться в сложной и дорогой процедуре. Это 500 домов, в которых сейчас живут 50 тысяч горожан.

Однако незаконные самовольные действия, представляющие угрозу безопасности (например, снос несущих стен) будут наказываться строже. Московские чиновники намерены усилить контроль за такими действиями и увеличить размеры штрафов.

Почему возникла необходимость в урегулировании этих вопросов? Дело в том, что на данный момент всего 10 % всех производимых в Москве ремонтов узаконены официально. Это связано с утомительной и трудоемкой процедурой согласования. Во время заседания Комиссии по административной реформе мэр Москвы отметил: каждый год в столице производится до 300 тысяч перепланировок. И лишь 14 тысяч из них являются узаконенными. В подтверждение своих слов Сергей Семенович привел данные крупного агентства недвижимости Penny Lane Realty. Оказывается, 50 % жилья бизнес-класса в Москве продается и покупается без согласования с БТИ. На такие квартиры обычно предоставляется скидка от 7 до 10 %.

Последствия самовольных перепланировок
Переиначивая квартиру на свой лад, владелец редко задумывается, как он будет впоследствии передавать жилье новому хозяину. И какова вообще будет рентабельность такого жилья на рынке.
По словам Екатерины Тейн, партнера международной компании Chesterton, самовольная перепланировка — это всегда предмет торга. Продавец и покупатель определяют, в какую сумму обойдется согласование ремонта с БТИ. Затем эта сумма вычитается из реальной рыночной стоимости квартиры.

Карен Мелконян, руководитель компании EliteCenter, уточняет: из этого правила всегда есть исключения. Например, если речь идет о недвижимости в престижном районе или элитном жилом комплексе, стоимость квартиры не снизится. Как замечает Сергей Поправка, возглавляющий юридический департамент Penny Lane Realty, незаконные перепланировки, не подлежащие согласованию, удешевляют квартиры на целых 10 %. Поэтому те, кто желает сэкономить, намеренно ищут именно такое жилье, в котором согласовать перепланировку по закону невозможно.

Если новый владелец намерен поселиться в купленной квартире, ему вряд ли помешает отсутствие документов из БТИ. И все же в этом случае есть риск. Ведь информация о незаконной перепланировке может поступить в Государственную жилищную инспекцию Москвы, например, от соседей. В результате суд заставит владельца привести жилье в изначальное состояние согласно плану. Справедливости ради надо сказать, что такие инциденты происходят редко.

Покупка незаконно переустроенной квартиры может нести в себе и более серьезный риск — угрозу безопасности жильцов. Приобретая квартиру с перепланировкой, вообще не подлежащей согласованию, задайте себе вопрос: что именно делает согласование невозможным? Не технический ли риск? Агентству Penny Lane Realty известен такой случай. Бывший хозяин жилья в районе Чистых прудов установил прямо в середине гостиной комнаты большую ванную. Из-за этого конструкция дома была повреждена. Затем жилье было продано иностранным покупателям. Новые владельцы решили отметить приобретение шумной пенной вечеринкой, в разгаре которой пол обвалился. В результате и они сами, и их многочисленные гости провалились в квартиру соседей, находившуюся этажом ниже. Участникам пенной вечеринки повезло: никто из них не пострадал.

Владелец незаконно переделанной квартиры проигрывает сразу по нескольким пунктам. Во-первых, он лишается части денег в случае ее продажи. Во-вторых, такое жилье не сможет послужить залогом при взятии кредита: ни один банк такого сомнительного залога не примет.

Перепланировка как способ заработать
Теперь рассмотрим ситуацию, когда ремонт полностью законен. В этом случае переустройство жилья становится прибыльным бизнесом. Так, офис "Университет", принадлежащий ГК "МИЭЛЬ", постоянно вкладывает средства именно в перепланировки. Это делается так: сначала приобретается квартира в элитном районе. Затем она перестраивается на современный лад и реализуется уже по возросшей цене. По словам управляющего партнера "Университета" Аллы Вишневской, подобные перепланировки тщательно согласуются с БТИ. В итоге на ремонт тратится около 25 % рыночной стоимости квартиры. Но при этом ее цена увеличивается на 40 %.

Так, квартиру на четвертой Тверской-Ямской компания приобрела за 550 тыс. долларов США (при площади 72 м2). На тот момент в ней было 3 стандартных комнаты и неудобный извилистый коридор. Ремонт позволил оборудовать:

  • большую кухню-гостиную с набором бытовой техники и итальянской мебелью;
  • две отдельных спальни;
  • просторную ванную комнату;
  • дополнительный санузел;
  • гардеробную комнату.

Все расходы, включая выплату кредита, вылились в 150 тыс. долларов. После чего сама квартира была уже через полтора месяца реализована за 800 тыс. долларов.
Превратить старую квартиру, находящуюся в престижном районе, в удобное жилье с превосходным интерьером — это доходный бизнес. Сложность, по словам Екатерины Тейн, заключается в проблематичности перепланировки: современные апартаменты элиткласса непременно должны иметь санузлы при каждой спальне. А устроить это сложно, ведь в дореволюционных зданиях, где площадь квартир достигает 200 м2, имеется всего один стояк.

Но это скорее исключение. В основном перепланировка жилья способна увеличить цену объекта недвижимости, а главное — сократить срок его реализации. Эксперты отмечают, что удачная трансформация жилого пространства чаще всего подразумевает:

  • обустройство совмещенных санузлов (с увеличением территории за счет коридоров и кладовок);
  • соединение гостиных и кухонь;
  • создание гардеробной комнаты;
  • переобустройство балкона в террасу за счет разрушения части стены.

Если же планировка жилья нестандартная, а стоимость средняя, реализовать такой объект будет сложновато. "Представим себе квартиру площадью 150 м2, оборудованную дорогой мебелью и техникой, но имеющую только одну спальню. Несмотря на огромную гостиную, напоминающую танцпол, такая квартира не скоро найдет своего покупателя", — говорит Екатерина Тейн.

А Лев Литовкин, руководящий "Митино" (одним из офисов "Инком-недвижимости"), замечает: "Иногда в квартирах не сносят, а наоборот, устанавливают стены. За счет этого однокомнатное жилье можно разделить на две или даже три комнаты. В итоге площадь каждой комнаты не больше 5 м2. Такая квартира тоже будет продана, но по цене, сниженной на 10, а то и 20 %".

С точки зрения моды
По словам Юлии Лизгуниной, арт-директора Faro-int, основная цель перепланировок — подстроить квартиру под интересы и привычки ее хозяев. Что же до моды, то сегодня популярен стиль лофт с его девизом "Больше простора, больше света". Актуально и разграничение пространства низкими перегородками. Но в большинстве случаев жители России тяготеют к классике и мало увлекаются веяниями моды. В отличие от граждан западных стран, постоянно экспериментирующих с дизайном интерьера, россияне более консервативны. Исключение составляют только очень обеспеченные слои населения.

Перепланировка как прихоть
Рассказывает директор агентства EliteCenter Карен Мелконян: "В данный момент выставлена на продажу квартира в 200 м2. Она находится в жилищном комплексе "Триумф-Палас". Обустроена квартира нестандартно: она представляет собой большую гостиную с огромной ванной. А сама ванная оборудована джакузи и дополнена оригинальной барной стойкой. Этот ремонт стоил недешево — 3 миллиона долларов. В итоге получилась необычная квартира, где смогут жить один-два человека. Еще один случай: в "Доме у березовой рощи" в Северном АО Москвы есть квартира-студия. Раньше это было двухкомнатное жилье площадью 81 м2 с маленькой кухней-столовой, одной спальней и двумя санузлами. Все окна квартиры были только на одной стене. Владелец расширил гостиную, захватив часть спальни. В итоге спальня очутилась внутри гостиной, потеряв окна и получив дверь-купе. Но из-за высокого статуса здания и изысканного интерьера квартира в цене не упала и продавалась, как и другие, по цене около 800 тыс. долларов".

Продать квартиру-дворец непросто
Лев Литовкин, возглавляющий подразделение "Митино" ("Инком-недвижимость"), утверждает, что чересчур просторное жилье продается с трудом: "Жилье в 1000 м2 не продавалось больше полутора лет, хотя и было разделено на 2 квартиры площадью в 500 м2. А в дореволюционном здании по улице Тверской одна над другой находились 2 квартиры по 100 м2. Владельцы взяли и соединили их. Результат — гигантский 2-этажный холл с потолком высотой не 4, а целых 8 метров. Наружная стена стала остекленным фасадом. А комнат осталось всего две: тесная спальня и санузел. Несмотря на отделку в стиле царских времен (полуколонны, роскошная люстра), реализовать такое неудобное жилье было просто невозможно".


Собянин обещал облегчить перепланировки в Москве. Сколько это теперь будет стоить?
13 октября 2011
В области квартирного переустройства в ближайшем будущем грядут существенные изменения. На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин выступил с заявлением по поводу упрощения процедуры оформления перепланировок. Чиновники столицы получили распоряжение пересмотреть перечень работ, для которых необходимо согласование в соответствующих инстанциях. Предполагается, что из данного списка будет исключена треть работ, касающихся незначительных перепланировок.
Обновлен корпоративный сайт компании Авангард77
28 ноября 2011
С удовольствием представляем вам обновленный сайт компании Авангард77.
тел.: +7 (495) 777-33-55
Призер конкурса «Золотой сайт»